Zonas en torno a calles La Dehesa y Lyon entre los 10 barrios con mayor oferta en altura

Los 10 barrios con la concentración más alta de edificios nuevos en el Gran Santiago suman 184 proyectos en total. Y de estos, cinco sectores acaparan el 67% de la oferta, con 124 desarrollos habitacionales o casi 25 en cada uno de ellos, una cifra no menor si se considera que hace seis años, en mayo de 2012, solo una zona de la capital tenía más de 20 torres en altura ofertándose al mismo tiempo.

 Así, los barrios que lideran hoy la edificación en altura son: Avenida La Dehesa en la comuna de Lo Barnechea (entre Raúl Labbé, Padre Alfredo Arteaga y El Rodeo) y Ricardo Lyon en Providencia (entre Los Leones, Providencia, Pedro Lautaro y Pedro de Valdivia); mientras que en San Miguel están los sectores de Ciudad del Niño (entre Lo Ovalle, Autopista Central, Departamental y Santa Rosa), Lo Vial (entre Salesianos, Autopista Central, Departamental y Santa Rosa) y El Llano (entre Salesianos, Autopista Central, Isabel Riquelme y Santa Rosa), según los registros.
José Antonio Santolaya, socio de Inmobiliaria y Constructora Santolaya, atribuye este fenómeno principalmente a la reforma tributaria: “Producto de la incorporación del IVA (en las viviendas) ingresaron muchas unidades a la venta. Los inmobiliarios reaccionamos rápido, apuramos varios proyectos que teníamos en carpeta y en algunos queda stock”.
Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), el incremento de la oferta en los sectores de La Dehesa, Ciudad del Niño y Ricardo Lyon -actualmente, todos con 25 o más edificios construyéndose- ha sido exagerado. Según datos de Portal, la oferta de cada uno de ellos se asemeja a todo lo que está en venta en ciudades como Iquique (con 24 desarrollos) y Concepción (con 27).
Sin embargo, Domínguez señala que siguen siendo zonas atractivas: “Es evidente que hay algo de sobrestock, pero aunque va a demorar, se va a absorber. No es que la gente no quiera vivir ahí, sino que simplemente no se ajustó la oferta con la demanda”.
Enrique Quevedo, gerente general de Almagro, coincide con esta mirada y señala que las comunas con buen equipamiento y conectividad seguirán siendo interesantes para las personas. En su caso, cuentan con proyectos en los sectores de Ricardo Lyon, El Llano y Lo Vial. Además, en los próximos meses iniciarán una obra en las cercanías de avenida La Dehesa.
No se prevén bajas de precios en La Dehesa
Avenida La Dehesa y sus alrededores componen el barrio con más desarrollos nuevos actualmente: 27 edificios en total. “Esta mayor oferta se explica por la entrada de un número importante de iniciativas pequeñas, muchas de las cuales pertenecen a inmobiliarias relativamente nuevas. Lo anterior ha implicado un aumento en los plazos para agotar stock “, indica Quevedo.
En el caso de Santolaya, los dos edificios que tienen en las inmediaciones de esa área cuentan con cerca de 30 meses para agotar stock , un poco arriba del promedio del mercado. Sin embargo, José Antonio Santolaya destaca que hay tranquilidad entre los desarrolladores presentes en la zona y que no han visto rebajas de precios entre la competencia: “Son proyectos que, en general, tienen buenas rentabilidades y en nuestro caso estamos en etapas iniciales, entonces, antes de pensar en cualquier promoción, queremos ver cómo se comporta el mercado”.
Mariano Berazaluce, gerente general de Zoominmobiliario.com, cree que el escenario no se ha complicado gracias a las actuales condiciones crediticias: “Esperaba que bajaran los precios, pero hay algunas instituciones que están empezando a prestar hasta el 90% para los créditos hipotecarios, lo que les da un impulso a las ventas. Si ello no hubiera ocurrido, creo que habría contracciones de precios, pero ahora hay que esperar a ver cómo reaccionan las inmobiliarias en los próximos meses”.
Por lo pronto, Alan Rojas, gerente de Desarrollo de Inmobiliaria Fundamenta, señala que no hay que mirar con preocupación lo que está pasando en La Dehesa: “La oferta se ha duplicado en tres años, lo que provoca que no se absorba al mismo ritmo que antes, pero son procesos normales y el atractivo del sector sigue siendo muy alto”.
Lo cierto es que el barrio cuenta con un fuerte equipamiento. Según un sondeo de Zoominmobiliario.com, en las inmediaciones hay 24 cajeros automáticos, nueve bancos y ocho restaurantes. Por otra parte, complementan que los departamentos tienen una superficie promedio de 125,6 m y las alternativas más baratas no bajan de las 4.991 UF .
Los altos precios dificultarían un mayor dinamismo en la demanda, advierte Santolaya, pero al mismo tiempo precisa que las ventas se han mantenido activas: “Este primer trimestre se vendieron más departamentos que nunca en Lo Barnechea, aunque como hay muchos actores siguen disparados los meses para agotar stock “.
Fuerte impulso de San Miguel por cambios normativos
Hay dos comunas sin presencia en este ranking de los 10 barrios con más edificios en oferta: Ñuñoa y Santiago centro. Domínguez apunta a que la primera tiene una fuerte presencia de obras, pero muy disgregadas, mientras que la segunda perdió protagonismo producto de las restricciones normativas, que acotaron las alturas máximas disponibles y la densidad de los proyectos. A juicio de Rojas, el centro capitalino sigue siendo atractivo para las inmobiliarias: “Si ha disminuido la cantidad de edificios nuevos se debe a la escasez de terrenos que permitan construirlos”.
Lo cierto es que ante la retirada de Santiago centro, la oferta se reacomodó, subraya Nicolás Izquierdo, subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com: “La demanda se mantuvo y se generó un rebalse de la oferta hacia áreas aledañas, lo que sustenta el crecimiento de otras comunas en los últimos años, como Estación Central y San Miguel”.
De hecho, San Miguel aparece en la parte alta del listado, sobre los 22 desarrollos en construcción: Ciudad del Niño, Lo Vial y El Llano. “La municipalidad está incorporando nuevas normativas que restringen la construcción, por lo que en el último tiempo, se aceleró la incorporación de proyectos y eso explica el fuerte dinamismo en distintos puntos de la comuna”, indica Izquierdo.
Por otra parte, las cercanías a la estación del metro San Alberto Hurtado (entre 5 de Abril, General Amengual, Porto Seguro y Autopista Central, en Estación Central) agrupan a 13 proyectos de edificios y se ubican en la sexta posición entre los barrios con mayor presencia inmobiliaria. Según los datos de Portal, los departamentos emplazados en dichos límites, en promedio, miden 37,7 m y se pueden encontrar desde 851 UF.
“Los edificios nuevos se concentran en el área que posee mejor conectividad, comercio y equipamiento, atributos altamente valorados por inversionistas que optaron por esta comuna como alternativa al centro”, apunta Enrique Quevedo.
Según el sondeo de Zoominmobiliario.com, en ese sector existen 11 cajeros automáticos, tres colegios y un supermercado.
LAS CERCANÍAS A LA ESTACIÓN DEL METRO SAN ALBERTO HURTADO, en Estación Central, agrupan a 13 edificios y se ubican en la sexta posición entre los barrios con mayor presencia inmobiliaria.
Debiera disminuir el ingreso de nueva oferta
Para adelante, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la ADI, cree que la incorporación de proyectos habitacionales disminuirá en las zonas con mayor cantidad de edificios actualmente en construcción: “Las inmobiliarias están siendo más cautelosas con el ingreso de nuevas iniciativas, hasta que el mercado se equilibre”.
En el caso de Estación Central y San Miguel, Enrique Quevedo, gerente general de Almagro, cree que habrá un freno en la oferta a raíz de sus cambios normativos: “Debiera disminuir su importancia relativa y ser sustituida por otras comunas, más alejadas del centro, pero con mejores condiciones para la generación de edificios”.
Por otra parte, Mariano Berazaluce, gerente general de Zoominmobiliario.com, identifica las inmediaciones a la Rotonda Atenas, en Las Condes, como el único barrio dentro del ranking de las zonas con más proyectos en oferta, que podría albergar incluso más iniciativas a futuro. “Se está construyendo un mall , por lo que se debiera esperar que se genere un desarrollo ahí; lo cierto es que habrá presión inmobiliaria en ese barrio”, indica.

Fuente: El Mercurio