Cae rentabilidad de oficinas, bodegas y residencial pero sube la de estacionamientos

Invertir en propiedades es una de las opciones preferidas para la gran mayoría de los chilenos respecto de otros instrumentos, como las acciones o el dólar, debido, en parte, a la estabilidad y seguridad del dinero invertido, la posibilidad de recibir flujos constantes de renta y el alza sostenida del valor de los inmuebles en el tiempo. Sin embargo, desde 2012 a 2016 quienes compraron algún activo inmobiliario para luego arrendarlo vieron reducida su rentabilidad anual.

La contracción más importante se percibe en las bodegas, con una caída en la tasa de retorno de 3,6 puntos porcentuales en cuatro años, pasando de 13,80% a 10,20% el año pasado. Le siguen los departamentos de un dormitorio, con 1,7 puntos porcentuales menos en igual período, llegando a 5,80% en 2016, y las oficinas y los departamentos de dos y tres dormitorios. Por el contrario, la única alternativa con un retorno positivo en el mismo lapso son los estacionamientos, donde el indicador pasó de 9,5% a 10,10%.

Así se desprende de un estudio solicitado por “El Mercurio” al área inmobiliaria de BDO Finanzas Corporativas y Transacciones, que tomó en cuenta las cinco comunas con mayor número de ventas según tipo de propiedad, considerando alternativas tanto nuevas como usadas sobre la base de los registros del Conservador de Bienes Raíces, además de información de mercado para levantar los precios de arriendo.

Según explica uno de los socios de la consultora, Nicolás Herrera, esta reducción sostenida en la mayoría de las opciones de inversión inmobiliaria se debe al aumento de los precios de venta, producto de la escasez de suelo, las mayores cargas impositivas y las restricciones en los planes reguladores, entre otras variables. “Los cánones de arriendo no alcanzan a igualar estas alzas, por lo que no se compensan y las rentabilidades tienden a caer”, dice.

Frente a este escenario, e independiente del tipo de propiedad que se elija para rentar, Rodrigo Fuenzalida, presidente de Fuenzalida Propiedades, señala que hay que tener una serie de consideraciones para mejorar la ganancia anual, como contar con asesoría legal para tener un contrato con cláusulas adecuadas en términos de morosidades y uso de garantías, además de elegir un buen arrendatario en cuanto a su calificación financiera y pedir un aval, para disminuir la probabilidad de atrasos.

Para el gestor inmobiliario y fundador de la consultora Kayco International Group, Marcos Kaplún, lo mejor es comprar la propiedad, cualquiera que sea, con contrato de arriendo. “De esa forma, la persona sabe de inmediato cuánto le costó y en cuánto la puede arrendar mensualmente, quién es el arrendatario y por cuánto tiempo es el contrato. Hay una rentabilidad sabida”, señala.

Oficinas en Las Condes: las con mayores ganancias

Las oficinas generan un retorno anual de 9,6%, según el informe de BDO, que no distingue por tamaño. Lo más atractivo está en Las Condes, donde la tasa llega al 10,8%, mientras que en Lo Barnechea la rentabilidad es del 7%. Sin embargo, considerando el comportamiento de las cinco comunas con mayor nivel de transacciones, este indicador es 1,4 puntos porcentuales inferior en los últimos cuatro años, ya que, en 2012, el promedio ponderado llegaba a 11% anual.

“El escenario económico de menor crecimiento ha influido, pero también el alto stock que existe. Se hicieron 1,2 millones de metros cuadrados de oficinas cuando la capacidad de absorción de Santiago es de 100 mil m {+2} “, advierte Marcos Kaplún, de Kayco.

Entre 2016 y 2018, se proyecta que la ganancia se ajustará levemente a la baja al bordear el 9% durante el próximo año y el siguiente. “Habrá una mayor tasa de vacancia en destinos comerciales y de oficina, con precios de arriendo a la baja, hasta una señal concreta del mercado de reactivación económica”, indica Hernán Marchant, gerente general de Tasaciones.cl.

Rodrigo Makuc, director de Finanzas Corporativas de Colliers International, tiene una mirada distinta, y espera que la rentabilidad en oficinas suba el próximo año. “Principalmente, explicado por una mejora en la demanda de arriendos de estos espacios y la disminución en la producción experimentada por los desarrolladores en el último tiempo”, indica. A su juicio, mientras exista una expectativa positiva del mercado, las empresas se sienten más confiadas para requerir más metros cuadrados.

Departamentos: Retorno promedio anual fluctúa entre 5,8% y 4,9%

De todas las alternativas de inversión, las con menores rentabilidades anuales son las viviendas de uno a tres dormitorios, todas en torno al 5% en 2016. “El mercado habitacional es muy profundo. De las 110 mil transacciones al año, 80 mil corresponden a casas y departamentos, por lo que es un segmento con mucha oferta y demanda, y por lo mismo menos riesgoso y menos rentable”, señala Nicolás Herrera, socio de BDO.

Los departamentos de tres dormitorios presentan los indicadores más bajos (4,9% en 2016) y las proyecciones de BDO son que para este y el próximo año sigan sin superar el 5%. En Providencia, la cifra llega a 4,3%, la menor entre las cinco comunas con mayores transacciones de este de este tipo de viviendas.

Rodrigo Fuenzalida, presidente de Fuenzalida Propiedades, señala que este escenario se sustenta en que los planes reguladores impulsan los inmuebles de mayor superficie, mientras que la demanda por ellos para renta es reducida. “Como es de un perfil más bien familiar, el presupuesto para pagar el arriendo es más bajo y el deterioro de la unidad es superior, debido a su mayor uso”, dice.

De todas formas, la baja en el retorno también es clara en las viviendas más pequeñas. En Ñuñoa, por ejemplo, los departamentos de un dormitorio anotaron un incremento en su valor final (UF/m {+2} ) de 54,1% en cuatro años, mientras que el arriendo solo se elevó en un 10,7%. En ese mismo lapso, la rentabilidad pasó de 6,9% a 5%.

Marcos Kaplún, socio de Kayco International Group, señala que la caída en las rentabilidades en los distintos inmuebles también se puede asociar al aumento en las restricciones crediticias, al pasar del 90% al 80% del financiamiento. Además, precisa que la fórmula es atractiva en la medida que la vacancia sea baja. “En caso de no poder arrendar, el inversionista se ve enfrentado a tres gastos a los que debe hacer frente en un mes: la cuota del banco; las contribuciones, si es que corresponde, y los gastos generales, lo que afecta la ganancia”, agrega.

En el informe de BDO se prevé que el rendimiento de los departamentos de uno a tres dormitorios tendrá una contracción, sobre todo en los más pequeños con casi un punto porcentual menos entre 2016 y 2018, año en que llegaría a un 4,9% anual. De todas maneras, Herrera advierte que las rentabilidades tienen un piso y ya se está llegando a él. “De bajar mucho más del 5%, el inversionista evalúa colocar su dinero en el banco, libre de riesgo”, concluye.

Estacionamientos : nueva tarificación favorece la inversión

Los estacionamientos y las bodegas son las opciones más atractivas para invertir en el ámbito inmobiliario, las dos con una rentabilidad anual sobre el 10% en 2016. Ambas tienen tres atributos que se repiten: existe una oferta más reducida en comparación con los otros tipos de inmuebles, tienen costos de mantención muy bajos, y son de tamaños pequeños, lo que facilita obtener un mayor arriendo por metro cuadrado.

En el caso de las bodegas, por ejemplo, las unidades transadas el año pasado en Macul tenían una superficie promedio de 2,1 m {+2} , mientras que en Santiago centro eran de 2,4 m {+2} y en Providencia y Ñuñoa de 3,6 m {+2} . Según explica Nicolás Herrera, socio de la consultora BDO, la compraventa de estos espacios no se da entre las compañías que entregan el servicio profesional de bodegaje, sino que en edificios de oficinas y viviendas, así como de stripcenters que los ofrecen de forma aislada como alternativa de inversión.

La presencia de los centros de bodegaje, competencia directa de la modalidad aislada, ha incidido en la disminución de la ganancia de esta última, la que en 2012 bordeaba el 14% y que se proyecta que siga cayendo en los próximos años, para llegar a 8,40% en 2018. “Para poder competir contra los atributos de seguridad que entrega un operador profesional, los particulares tienen como una alternativa bajar los precios de arriendo”, señala Herrera.

Por otra parte, los estacionamientos han visto mejorar este indicador en los últimos cuatro años, al pasar de 9,50% a 10,1%, según el sondeo de BDO. Asimismo, se proyecta que su desempeño se mantenga en torno al 10% hasta 2018.

“A la limitada oferta existente en las zonas céntricas de la capital se suma el creciente parque automotor, lo que ha presionado los cánones de arriendo hacia arriba”, indica Rodrigo Makuc, de Colliers International.

Además, el alza de tarifas por hora con la nueva normativa impulsó el mercado de arriendo mensual. “La ley que ajustó las tarifas de estacionamientos en clínicas y centros comerciales se comenzó a discutir incluso en el gobierno anterior, lo que generó expectativas de que los arriendos mensuales también iban a subir. Esto permitió que las rentabilidades en este segmento fueran más altas”, señala Herrera. Según el sondeo de BDO, los mejores rendimientos se perciben en Santiago (12,4%), Providencia (10,9%) y Ñuñoa (10,5%).

Fuente: Portal Inmobiliario